不動産登記が必要になるタイミングは、いくつかあります。しかしいずれの場合でも、不動産登記が不動産に関する情報（「誰が・どのような権利を有しているか」、「その不動産はどこにあるのか」など）を記載するシステムであることが基盤としてあります。

まず、不動産に関する権利が変動したり形成されたり消滅したりするときが、不動産登記をするタイミングになります。例えば、売買契約により不動産を購入したときに、法律的には購入した不動産の所有権を取得することを意味します。その所有権を公に示すために登記をする必要があります。もし所有権移転登記をしなければ、登記簿上は売主にその不動産の所有権はあることになり、場合によっては第三者に自分の所有権を主張することができなくなります（民法177条）。このように、不動産登記は自らの権利を公示し、保護するためにも必要な制度です。

登記により保存・移転・消滅などをすることができる権利は、所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、配偶者居住権、採石権になります（不動産登記法3条各号）。特によく用いられるのは所有権と抵当権の登記です。特に抵当権の場合、債務を弁済したら抵当権は必要ないわけですから、抵当権を消滅させる際にも登記が必要になります（抵当権消滅登記）。

このように権利の取得・消滅の際に不動産登記をする必要があります。具体的な局面としては、上述の売買契約のほか贈与契約による不動産の取得、また相続による不動産の承継、抵当権を設定になります。

また、不動産の所有者の姓が変わるなど、不動産に関する情報が変わる際にも不動産登記が必要になるタイミングと言えます（不動産登記法31条参照）。建物が合体したり、逆に分割する場合にも登記をしなければなりません。これらは不動産に関する権利というよりかは不動産の情報に関する不動産登記といえます。

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